" B&B" , " Affittacamere" e Regolamento di Condominio. Quali limiti?

Commento alla Cass. civ. Sez. II, Sent., 07-01-2016, n. 109 (a cura dell’ Avv. Francesco Botta)

L’apertura di un “bed and breakfast” all’interno di un condominio non è del tutto preclusa, ma è necessario che l’esercizio non arrechi danno ai condomini e che il Regolamento di Condominio non disponga espressamente un divieto assoluto in tal senso.

Questo è il principio di diritto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione – Sez. Civile II, che in discontinuità rispetto a precedenti pronunce in materia, ha assunto una posizione maggiormente restrittiva con la Sentenza n. 109 del 07 Gennaio 2016.

I Giudici di Legittimità, hanno avuto modo di chiarire che, in tema di poteri del condominio e natura giuridica ed efficacia del regolamento condominiale, sono legittime le previsioni riguardanti divieti attinenti attività improprie e non del tutto compatibili con la convivenza condominiale tra le quali anche quella di affittacamere, sul presupposto della loro non conformità al decoro e alla tranquillità dell'ente condominiale.

Resta, quindi, esclusa la possibilità per il singolo condomino di destinare il proprio appartamento ad uso diverso da quello abitativo, in presenza di un espresso divieto contenuto nel Regolamento Condominiale di natura contrattuale.

All’uopo è giusto chiarire che il regolamento di tipo contrattuale, che si distingue da quello assembleare,  richiede l’approvazione assembleare unanime di tutti i condomini che partecipano al condominio, ovvero può essere predisposto dall'unico originario proprietario dell'intero edificio o dal costruttore dello stesso con la stipula del rogito Notarile.

Resta inteso che nel caso in cui manchi un divieto esplicito nel regolamento contrattuale, il singolo condomino avrà facoltà di adibire la sua unità abitativa all’attività che ritiene opportuna , sempre con il limite di non arrecare danno agli altri inquilini comprimendone, a titolo esemplificativo, i diritti di godimento sulla cosa comune.

Chiamati ad esprimersi sul punto i Giudici hanno altresì chiarito che : “ontologicamente l'attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile - in contrapposto all'uso abitativo - a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast “.

Tanto premesso, viene in rilievo e si ritiene utile menzionare, altra recentissima pronuncia della medesima Sezione (la II Civile), che con la sentenza n. 4183 del 16 Febbraio 2017 , con riguardo all’effettività della tutela ed il relativi profili processuali, ha affermato che  l'amministratore del condominio, essendo tenuto a curare l'osservanza del regolamento condominiale, ai sensi del comma 1 dell'art. 1130 c.c., è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell'amministratore stesso.

Si riporta di seguito, in allegato, il testo integrale della Sentenza  

Visualizza Cass. civ. Sez. II, Sent., 07-01-2016, n. 109


Avv. Francesco Botta

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